ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ
В настоящее время услуги жилищного адвоката окажутся незаменимыми для людей, у которых имеются вопросы по недвижимости.ПРОДАЖА ЕДИНСТЕННОГО ЖИЛЬЯ ДОЛЖНИКА-БАНКРОТА
Если еще 5–7 лет назад лишиться единственного жилья за долги было практически невозможно, то в 2021 году ситуация резко развернулась в сторону кредиторов. Последнюю практику Конституционного и Верховного судов смело можно назвать революционной. У недобросовестных должников могут отнять жилье без компенсаций. Под ударом рискуют оказаться даже добросовестные — с квартирой или домом большего метража, чем указано нормами соцнайма.
Проблема исполнительского иммунитета на единственное, но «роскошное» жилье должника находится в подвешенном состоянии с 2012 года. Тогда Конституционный суд принял Постановление № 11-П, в котором допустил размен дорогой квартиры или дома на жилье подешевле и предписал изменить законодательство для закрепления такой возможности.
Но за девять лет поправки так и не были приняты.
В апреле 2021-го, КС принял новое и еще раз указал, что исполнительский иммунитет, т.е. запрет на продажу единственного жилья, не должен быть абсолютным. В этот раз КС обязал суды применять свою позицию без необходимости ждать законодательных поправок.
КС рассмотрел жалобу основного кредитора (Постановление Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2021 г. № 15-П) и прямо допустил возможность размена квартиры в банкротстве, чтобы частью денег погасить долг перед кредиторами, а на другую часть купить более скромное жилье для должника. Его может предоставить и кредитор, который заинтересован в продаже дорогой квартиры. При этом нужно оценивать добросовестность должника и проверять его последние сделки. Если он незадолго до банкротства взял деньги в долг и потратил их на улучшение жилищных условий, вероятность размена жилья будет выше.
Главное при размене — оставить должнику и его семье жилую площадь, предусмотренную региональными нормами о соцнайме. Все, что выше, может считаться «роскошью».
Переезд в другой регион возможен исключительно при согласии должника. Замещающая квартира должна быть куплена там же, где находилась «роскошная».
Для информации :
Городская Дума г. Дзержинска
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 января 2006 г. № 40
Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в г.Дзержинске
В соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая среднюю обеспеченность общей площадью жилья на одного жителя, Городская Дума постановляет:
1.Установить в г.Дзержинске минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (учетная норма) - одиннадцать квадратных метров общей площади на одного члена семьи.
2.Установить минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (норма предоставления) - тринадцать квадратных метров общей площади на одного члена семьи.
22 июня 2021 года с молотка впервые ушла единственная квартира банкрота, из Екатеринбурга. Должник долго боролся за пятикомнатную квартиру, но кредиторы предоставили ему однокомнатную, а суд признал это законным.
Ну так вот, возвращаясь к ВС РФ,
ВС дал набор, с одной стороны, понятных, но с другой стороны, не совсем конкретных критериев, как разменять жилье банкрота. Это возможно как за счет кредитора, который хочет получить больше денег, так и за счет конкурсной массы. Во втором случае покупать жилье должен управляющий. При этом переселение должника не должно стать своеобразной «карательной операцией», наказанием, поэтому нужно проверять, действительно ли получится пополнить конкурсную массу на значительную сумму. А право собственности на прежнее жилье не должно прекратиться раньше, чем банкрот получит в собственность новое.
Подводя итог вышесказанному, можно сказать следующее: Верховный суд вывел алгоритм размена жилья, который выглядит так:
1️. Выяснить рыночную и реальную стоимость недвижимого имущества должника.
2️. Определиться с ценой замещающего жилья и его параметрами.
3️. Подсчитать затраты на все мероприятия.
4️. Определить сальдо — сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения.
5️. Проверить, не будет ли сальдо слишком маленьким, из-за чего продажа недвижимости должника выполнит исключительно «карательную функцию» и не поможет эффективно погасить требования кредиторов.
При этом ВС еще и допустил покупку жилья на замену в пределах одной агломерации – соседствующих городов. По такому принципу должника можно переселить из Москвы в города-спутники, например, Химки или Одинцово.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 303-ЭС20-18761 от 26 июля 2021 года
СМОТРЕТЬ НА КАНАЛЕ YOUTUBE
ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ ОБЪЯСНИЛ, МОЖНО ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ КВАРТИРЫ КОНФЛИКТНЫХ РОДСТВЕННИКОВ
Верховный суд РФ рассмотрел дело родственников, получивших право проживать в двухкомнатной квартире по договору социального найма, но имеющих конфликтные отношения, в результате чего часть членов семьи вынуждена была обосноваться в другом месте. Тогда единственный реальный житель попросил суд признать, что 6 его родственников, в том числе и несовершеннолетние дети, утратили право пользования жилым помещением. На это требование был подан встречный иск о вселении и возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.
Суды трёх инстанций первоначальные исковые требования удовлетворили, а в удовлетворении встречных исковых требований отказали.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчики по первоначальному иску в спорную квартиру не вселялись, в ней не проживали, расходов на ее содержание не несли, проживают со своими семьями по другим адресам.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этими выводами, однако Верховный Суд РФ счел их ошибочными.
Основной тезис Верховного Суда РФ в данном деле – Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечёт за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (статья 71 ЖК).
Верховный Суд РФ отметил, что юридически значимым по спору о признании утраты право пользования жилым помещением по договору соцнайма вследствие постоянного отсутствия жильцов «является установление того обстоятельства, по какой именно причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг».
Также Верховный Суд РФ отметил, что: «Удовлетворяя исковые требования о признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, суды сослались на их добровольный выезд из квартиры в другое место жительства. Однако судами не были приняты во внимание доводы ответчиков о наличии длительных конфликтных отношений с истцом по первоначальному иску, который препятствовал им в проживании в спорной квартире». Между тем эти доводы ответчиков подтверждались и показаниями свидетелей.
Судами, кроме того, не учтено, что ответчики по первоначальному иску не проживают в спорной квартире непродолжительное время, при этом ссылаются на то, что их непроживание носит временный и вынужденный характер ввиду невозможности пользоваться двухкомнатной квартирой несколькими разными семьями, состоящими из непрямых родственников. От своих прав пользования жилым помещением никто из них не отказывался, они несколько раз предпринимали попытки вселения и проживания, однако выезжали через непродолжительное время из квартиры ввиду конфликтов с истцом, говорится в материалах дела.
Суд также не принял во внимание позицию местной администрации, которая являлась третьим лицом по делу и которая поддержала в споре ответчиков.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о добровольном выезде ответчиков из спорного жилого помещения.
Верховный Суд РФ также напомнил, что в деле были затронуты права нескольких детей, которым прекратили регистрацию в спорной квартире из-за того, что их родителей лишили права пользования жилыми помещениями.
Однако данное решение идёт в разрез с нормами Конституции РФ и положениями Конвенции ООН «О правах ребенка».
При рассмотрении дела суды не учли, что дети приобрели право пользования спорным жилым помещением в качестве членов семьи своих родителей, но в силу возраста лишены возможности самостоятельно реализовать свои жилищные права. Судами также не установлено, что дети приобрели право пользования каким-либо иным жилым помещением, в связи с чем выводы о производности прав несовершеннолетних от прав их законных представителей являются ошибочными.
В связи с чем Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ21-9-К8 от 24 августа 2021 г.
МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ЗА ДОЛГИ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ? ТЕПЕРЬ МОЖНО.
Конституционный Суд РФ указал на возможность обращать взыскание на единственное жилье и назвал условия для этого.
Гражданин не вернул долг, и его признали банкротом. Однако квартиру должника площадью более 110 кв. м продать отказались, поскольку это единственное его жилье, и оно не в ипотеке. То, что гражданин купил квартиру после возбуждения исполнительного производства, а ее стоимость намного превышает сумму долга, на мнение судов не повлияло. Кредитор обратился в КС РФ.
Еще в 2012 году КС РФ пришел к выводу: исполнительский иммунитет должен распространяться на жилье, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище. Тогда же КС РФ обязал законодателя установить пределы этого иммунитета и порядок обращения взыскания, например, на явно большие для должников и их семей квартиры. Однако изменения в законодательство не внесли.
КС РФ отметил: на основании его позиции 2012 года в ряде случаев суды все же исследовали параметры жилья. Тем не менее в судебной практике нет ясных ориентиров для выборочного применения исполнительского иммунитета. Это подтверждают и выводы ВС РФ. Например, осенью 2020 года он запретил кредиторам принудительно поменять квартиру должника на более скромную.
В итоге КС РФ с учетом своих предыдущих выводов постановил, что нельзя отказывать в обращении взыскания на жилье только потому, что оно единственное. Оценка его рыночной стоимости в зависимости от обстоятельств дела может иметь решающее значение для решения вопроса: применять исполнительский иммунитет или нет. Кроме того, важно учитывать соотношение этой стоимости с суммой долга.
Отказ от иммунитета в отношении единственного жилья не должен:
- быть мерой наказания или средством устрашения;
- вынуждать гражданина сменить место жительства (поселения);
- оставить его без пригодного в этом же поселении жилища площадью не меньшей, чем по нормам предоставления помещения по договору соцнайма.
Также КС РФ напомнил о том, что суды могут отказать в применении иммунитета, если гражданин купил жилье со злоупотреблениями. Так, суды вправе сопоставить, в частности, время присуждения долга и дату покупки недвижимости.
В законодательство по-прежнему нужно внести изменения.
Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П
СМОТРЕТЬ НА КАНАЛЕ YOUTUBE
ПРОЖИВАНИЕ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ
Расширен круг лиц, которые освобождаются от административной ответственности за проживание без регистрации и нарушение правил регистрации в жилом помещении
К лицам, которые освобождаются от административной ответственности за проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков, за нарушение правил регистрации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, отнесены родные братья и сестры, усыновители, опекуны, попечители, подопечные нанимателя (собственника) жилого помещения, имеющего регистрацию по месту жительства в данном жилом помещении, проживающие совместно с ним.
Федеральный закон от 17.02.2021 N 12-ФЗ "О внесении изменений в статьи 19.15.1 и 19.15.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"
НОВОСТИ "ДАЧНОЙ АМНИСТИИ"
"Дачная амнистия" продлена на 5 лет
До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.
Одновременно предусматривается, что индивидуальный жилой дом или садовый дом должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, определенным Градостроительным кодексом РФ.
Также до указанного срока продлевается упрощенный порядок направления уведомлений о строительстве объектов недвижимости, строительство которых начато до 4 августа 2018 года, т.е. до вступления в силу уведомительного порядка, и в отношении которых не было получено разрешение на строительство.
Федеральный закон от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Собственники помещений в МКД смогут проводить общие собрания на Едином портале госуслуг
Правительство утвердило поправки к положению о Едином портале госуслуг. На нем появится сервис по заочному проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Среди прочего можно будет:
- узнавать о проведении собрания;
- выносить вопросы на голосование (это право дадут и управляющим компаниям);
- принимать решения;
- знакомиться с итогами собрания и его протоколом.
Полный спектр возможностей представят в мобильном приложении "Госуслуги.Дом". Его хотят выпустить уже в этом квартале.
Новшества упростят решение общедомовых проблем и сократят личные контакты.
Постановление Правительства РФ от 16.01.2021 N 9
ВСЕРОССИЙСКАЯ РЕНОВАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Проект о всероссийской реновации недвижимости приняли в первом чтении
Предполагается, что регионы смогут разрабатывать адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов.
Выполнять эти программы будут по правилам, похожим на те, которые применяют при реновации жилфонда в Москве.
Включать ли дом в проект программы, решат собственники и наниматели жилья.
Для них, а также для собственников и некоторых арендаторов нежилых помещений предусмотрены гарантии.
Проект Федерального закона N 1023225-7
НЕЛЬЗЯ ПРИНУДИТЕЛЬНО ОБМЕНЯТЬ БОЛЬШУЮ КВАРТИРУ ДОЛЖНИКА НА МАЛЕНЬКУЮ
Верховный суд: кредиторы не могут принудительно обменять роскошную квартиру должника на обычную
В рамках дела о банкротстве гражданина большинство кредиторов проголосовало за обмен единственного жилья должника, квартиры площадью 40 кв. м, на квартиру поменьше. Гражданин там не жил, у него не было семьи, и он фактически сдавал свое жилье в аренду под офис.
Должник с этим решением не согласился, и его поддержал суд первой инстанции, приняв во внимание следующее:
- в законе нет возможности замены его жилья на квартиру поменьше. Критерии подобной замены также не определены;
- у финансового управляющего нет полномочий по покупке жилья для должника;
- спорное решение нарушает исполнительский иммунитет, который действует в отношении единственного жилого помещения.
Апелляция, наоборот, согласилась с позицией кредиторов. Суд указал, что должник не принимает меры к погашению требований кредиторов. Кроме того, он не живет в спорной квартире, а сдает ее в аренду. Должник не состоит в браке, у него нет иждивенцев. При таких обстоятельствах обмен квартиры должника на более скромную недвижимость позволит хотя бы частично погасить требования кредиторов. Такой подход поддержала и кассация.
Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции, отметив следующее:
- на собрании кредиторов можно принимать решения, прямо не предусмотренные в законе, но они не должны нарушать его и право должника на жилище;
- как уже отмечал Конституционный Суд РФ, законодатель должен выработать критерии и процедуру обмена роскошного жилья на обычное. Пока такие правила не появятся, собрание кредиторов не имеет права принимать решение о принудительном обмене жилья должника.
Отдельно Верховный суд отметил: квартиру должника площадью 40 кв. м явно нельзя признать роскошным жильем.
Определение ВС РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004
АДВОКАТ ПОМОЖЕТ!!! ЗВОНИТЕ!!!8 920-03-55-283